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賃貸物件の東京ルールとは?その内容とトラブルを避けるポイント

都内の賃貸物件には、退去時のトラブル防止のために東京都が設けた「東京ルール」というガイドラインがある。都内へ引っ越す際に初めて耳にする人も多いかもしれないが、この東京ルールには賃貸物件を借りるときに知っておきたいさまざまな内容が含まれているため、一通り把握しておきたいところだ。
ここでは、東京ルールの具体的な内容や、退去時のトラブルを避けるためのポイントを見ていこう。

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東京ルールとは賃貸物件の退去時のトラブルを防止するためのガイドライン

東京ルールとは、賃貸物件を借りる上で重要な規約が定められているガイドラインで、賃貸物件の退去時のトラブル防止のため、2004年に東京都が設けたものだ。
東京ルールには、退去時の不動産会社とのトラブルを防ぐために重要な決め事も多く記載されているため、契約前に理解しておくことが大切だ。まずは、東京ルールの概要を見ていこう。

退去時のトラブルについて法律や判例を踏まえて記載

東京ルールは、正式名称を「賃貸住宅紛争防止条例」といい、東京で賃貸物件を借りる際に取り交わす書類にも、このガイドラインに関するものが含まれている。賃貸物件から退去する際は原状回復などが行われるが、東京ルールにはそれらの決め事について、法律や判例を踏まえて記載されている。
なお、災害発生時など、多数の傷病者が発生する状況下に適用される救急医療の「東京ルール」とは、別物である点には注意しよう。

主な内容は退去時の原状回復と入居中の設備修繕について

東京ルールの内容は、賃貸物件の「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」に大きく分けられる。
不動産会社は、契約時に借主へ次のようなことを伝える義務があるため、東京ルールにもとづいて案内しているのだ。

<東京ルールにもとづく賃貸物件契約時の案内>
・退去時の原状回復の内容
・入居中に必要な修繕
・契約における特約条項
・修繕および維持管理などに関する連絡先 など

東京ルールは、不動産についての知識が浅い借主を保護するためのガイドラインでもあるため、対象となるのは居住用の賃貸物件だ。そのため、同じ都内でも事業用や店舗用の物件は、東京ルールの対象外となっている。

退去時の費用負担に関する東京ルール

東京ルールでは、退去時の費用負担と入居中の設備修繕費について定められており、退去時の原状回復などにかかる費用は、貸主と借主それぞれで負担する内容が異なる。また、東京ルールには特約についても記載されているので、こちらもチェックしておきたい。
まずは、退去時の費用負担に関する具体的な内容と特約について説明する。

貸主が費用を負担するケース

下記のように、経年劣化したものや通常の使用によって消耗した修繕部分などは、貸主が費用を負担することになる。

<退去時に貸主が費用を負担するもの>
・日当たりによる床や壁紙などの日焼け
・冷蔵庫やテレビ背面などにできた電気焼け
・壁に空いた画鋲の穴 など

借主が費用を負担するケース

借主の故意や過失などで生まれた傷や汚れは、注意すれば避けられた損傷とみなされるため、借主の費用負担となる。

<退去時に借主が費用を負担するもの>
・家具や家電の移動でできた床や柱の傷
・ヤニ汚れやにおい、焦げ跡
・壁紙や床の傷や落書き
・水漏れや結露を放置して生じた壁や床の腐食 など

特約について

東京ルールでは、貸主と借主が合意すれば特約を設けることもできる。
しかし、特約は借主側に不利な内容もあり、トラブルの原因になることも多いため、設けるためには「特約に合理的かつ客観的な理由がある」「借主が内容を認識している」「借主が特約による負担の意思表示をしている」といった要件を満たす必要がある。

入居中の設備修繕費に関する東京ルール

東京ルールでは、入居中の設備修繕費用に関する項目も記載されている。続いては、入居中の設備修繕費用の負担について見ていこう。

貸主が費用を負担するケース

下記のような生活に必要な設備に不具合が生じた場合、東京ルールでは、その修繕費を貸主が負担すると取り決められている。

<入居中に貸主が費用を負担するもの>
・エアコンの故障
・給湯器や浴槽の故障
・雨漏り
・建具の不具合 など

備え付けの設備が故障した際、自分で修理しようとするとかえってトラブルが発生するケースもある。故障や不具合があった場合は、まずは大家や不動産会社へ連絡しよう。

借主が費用を負担するケース

借主の故意や過失によって備え付けの設備に故障や不具合が生じた場合は、借主の費用負担となる。

<入居中に借主が費用を負担するもの>
・空焚きによる浴槽の故障
・入居者が誤ってガラスを破損した など

特約について

設備修繕についても、貸主と借主の合意があれば特約を設けることができ、借主側の負担での修繕が可能だ。特約の対象となるのは、下記のように小規模なものがほとんどだ。

<入居中の特約で借主が費用負担・修繕可能なもの>
・電球や蛍光灯の交換
・パッキンの交換 など

このような設備は交換頻度も高いため、借主が不便に感じることのないよう、特約が設けられているケースが多い。特約の範囲を事前に確認して、借主負担で行う修繕内容を把握しておくことが大切だ。

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トラブルを避けるためにできること

賃貸物件から退去する際のトラブルを避けるためには、東京ルールを確認する以外にもいくつか対策がある。
ここでは、入居時・入居中・退去時の3つに分けて、それぞれどのような対策ができるのか見ていこう。

入居時の対策

入居時は部屋や設備を隅々まで点検し、目立つ傷や汚れがあれば写真に残しておこう。物件によっては貸主側でチェックシートを用意してくれるところもあるため、項目を一つひとつ確認しながら進めよう。

入居中の対策

入居中に備え付けの設備が故障したり不具合が生じたりしたときは、勝手に修理や交換しないほうが良い。大家や不動産会社によっては、修繕の依頼先が決まっているケースもあるため、まずは不動産会社や大家へ連絡することを優先させよう。

退去時の対策

退去時には必ず立ち合って、提示される精算書や見積書を必ず確認しよう。また、入居時に敷金が0円だった場合、退去時にクリーニング代などを請求されるケースが多い。このことは、東京ルールにも特約として記載されているため、あらかじめ確認し、退去時には必要な費用を用意しておこう。

退去時のトラブルを防ぐためにも東京ルールは契約前に必ず確認する

東京ルールは東京都のみに適用されるルールで、基本的にほかの道府県は対象外となる。しかし、退去時のトラブル予防に効果的ということもあり、近年は東京ルールに沿ったガイドラインを提示する不動産会社も関東近郊を中心に増えている。
賃貸物件を借りるときは必ずガイドラインを確認し、借主側が負担する費用にも納得した上で契約するよう心掛けよう。

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