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建物の通常損耗とは?経年劣化との違いや原状回復の基準を解説

アパートやマンションなどの賃貸物件から退去するときは、部屋の設備を元通りに戻す「原状回復」が必要だ。ただし、「通常損耗」や「経年劣化」に該当する傷や汚れについては、原則として大家や管理会社などの貸主が負担するため、借主がその費用を支払う必要はない。ただ、通常損耗とはどのような傷や汚れのことなのか、経年劣化との違いがよくわからないという人もいるのではないだろうか。
そこで今回は、一般的に通常損耗に含まれるものや、経年劣化との違いについて解説する。併せて、借主側に原状回復費用の負担が発生するケースとしないケースについて、家の中の場所別に見ていこう

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経年劣化と通常損耗の違い

経年劣化と通常損耗は、それぞれどのような傷や汚れを指すのだろうか。まずは、その定義や違いについて紹介する。

経年劣化とは年数の経過により劣化すること

建物や設備は年数が経つほど徐々に劣化して、いずれ不具合が生じるようになる。賃貸契約ではこの現象を経年劣化と呼び、時間が経過するほど建物や設備の価値や品質、性能は下がるものとしている。
経年劣化にあてはまる例としては、次のようなものが挙げられる。

<経年劣化にあてはまる例>
・ネジや釘の錆でスムーズに開閉できない扉
・使用頻度の低い押し入れの引き戸などの歪み
・日光によるフローリングや畳の色褪せ
・壁紙の日焼け など

通常損耗とは日常生活で生じる傷や汚れのこと

通常損耗とは、借主の故意や過失ではなく、通常の日常生活を送る中で生じた建物や設備の傷や汚れのこと。経年劣化は年数の経過によって生じた建物や設備の不具合を指すが、通常損耗は借主が生活する中でできた傷みを指すという点で異なる。
通常損耗の例として挙げられるものは、下記のとおりだ。

<通常損耗にあてはまる例>
・カレンダーやポスターを壁に貼るために画鋲で空いた穴
・家具や家電の設置による床やカーペットのへこみ
・テレビや冷蔵庫の後ろの壁にできる黒ずみ(電気焼け) など

経年劣化や通常の使用によって生じた通常損耗の修繕費用は、すでに賃料に含まれていると見なされるため、借主が支払う必要はない。しかし、通常損耗を放置して二次被害が発生したことでできた傷・汚れや、経年劣化および通常損耗を超えるレベルの破損については、借主の負担となる可能性があるため注意しよう。
なお、借主の故意・過失によって生じた傷や汚れなどは「特別損耗」と呼ばれ、借主の負担となる。

場所別・原状回復費用の負担が発生するケース

経年劣化と通常損耗の修繕費用は原則として借主が負担する必要はないが、破損の度合いや傷や汚れの原因によっては、原状回復費用を借主が支払わなければならない。具体的にどのような傷や汚れであれば費用を負担しなくて済むのか、判断基準が知りたい人も多いだろう。
そこで、原状回復費用が発生するかどうかの一般的な判断基準について、床、壁紙、水回りの3つの場所別に見ていこう。

フローリング・畳

フローリングおよび畳の傷や汚れについては、下記の点をチェックすることで原状回復費用の負担について判断できる。

<借主が原状回復費用を負担しなくてよいケース>
・日光によって日焼けしたフローリングや畳
・日常生活で使う家具や家電を設置してできた床のへこみ など

<借主が原状回復費用を負担しなければならないケース>
・飲食物をこぼしてできたシミや汚れ
・家具の移動などによる傷
・ペットによる汚れや引っかき傷 など

壁・壁紙

壁や壁紙の傷、汚れについて、どのようなケースなら原状回復費用を負担せずに済むのだろうか。借主の原状回復費用の負担について見ていこう。

<借主が原状回復費用を負担しなくてよいケース>
・日焼けや家具の配置による壁紙の変色
・壁の下地ボードに影響しない程度の画鋲の使用跡 など

<借主が原状回復費用を負担しなければならないケース>
・たばこのヤニによる汚れやにおい
・掃除をしなかったことで生じた汚れやカビ
・壁の下地ボードの交換が必要となるほどの画鋲や釘による穴 など

水回り

浴室やトイレなどの水回りについて、借主が原状回復費用を負担しなくて良いケースと、負担しなければならないケースをそれぞれ確認していこう。

<借主が原状回復費用を負担しなくてよいケース>
・浴槽や壁紙の黄ばみ
・浴室のパッキンの破損
・普通に掃除をしていても生じる範囲の汚れ など

<借主が原状回復費用を負担しなければならないケース>
・掃除をしなかったことで発生した水垢やカビ
・トイレや浴槽、洗面台のひび割れや傷 など

経年劣化と通常損耗の範囲を確認して、退去時のトラブルを避けよう

借主が通常の日常生活を送る中で、どうしても生じてしまう傷や汚れについては、基本的には原状回復費用を負担するのは貸主側となる。ただし、「通常の日常生活」の線引きは難しく、傷や汚れの原因や程度によっては、借主が修繕費用を負担しなければならないケースも少なくない。
退去時の原状回復に関するトラブルを避けるためにも、貸主と借主の双方が経年劣化および通常損耗の範囲について共通認識を持っておくことが大切だ。

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